330新政一周年北京楼市并未过热 刚需90/70重现

2015年3月30日，央行、住建部等五部委联合发布楼市新政，对二套房首付比例及二手房税费做出调整。其中首付比例调整包括：对拥有一套住房且购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。而税费调整中普通住房营业税免征期限由5年缩短至2年。

亚豪机构市场总监郭毅认为，在多次降准降息的间接“搔痒”之后，这一“330”新政也楼市放松推上一个高峰，而新政所带来的真金白银购房支出的减少，也激发了大量改善型需求进入新房市场，楼市成交在2014年触底之后开始反弹。根据亚豪君岳会数据统计显示，2015年3月31日-2016年3月30日，“330”新政执行一年间，北京楼盘商品住宅不含保障房与自住房共实现成交83562套，成交面积909.06万平方米，相比2014年全年成交量分别增长37%、38%。与此同时，“330”新政执行一年间北京商品住宅成交均价为29884元/平方米，相比2014年上涨14%。

由于政策主要面向改善型需求，因此此轮成交回升当中改善型需求出力不少。从成交结构变化来看，“330”新政一年间单价30000-70000元/平方米的中端改善型产品成交占比高达31%，相比2014年增加12个百分点；而户型区间当中150平米以上的大户型成交占比15%，相比2014年也上升近3个百分点。

亚豪机构市场总监郭毅认为，此轮楼市放松新政出自全国“去库存”的大背景之下，基于大量三四线城市库存积压市场停滞，中央政府开始从上而下，通过降准降息、降低首付、减税等各种手段进行“救市”。而在这其中一线城市由于库存基数较小，需求基数较大，在政策刺激之下开始快速出现量价回升，从2015年历月的70大中城市数据变化中可以看出，大城市与中小城市之间的分化不断加大，这也引起了中央的重视，开始酝酿“差别对待”的政策，其中上海楼盘、深圳楼盘纷纷开始通过延长限购年限等来收紧楼市。北京虽然尚未出台具体政策，但政策转向的预期将与上海深圳保持一致，受此影响，北京商品住宅市场量价走势也将出现转向。

不过郭毅同时认为，对于北京而言，政策收紧的手段或将不是出台新的严令法规。其原因主要在于北京楼市并未出现像上海、深圳的“过热”现象，首先，从成交量来看，“330”新政后一年间虽然成交量出现回升，但37%的增幅与2009年4万亿刺激之下157%的增幅相去甚远，也远低于上海2015年成交量49%的年度增幅；其次，从成交价格来看，330新政一年间北京商品住宅成交价格涨幅14%，相比深圳2015年40%的年度涨幅低出不少。

而在这其中，成交主力区间五、六环之间，以及六环外的价格涨幅均仅9%，而四五环之间价格涨幅则高达34%。根据亚豪君岳会数据统计显示，2015年3月31日-2016年3月30日，“330”新政执行一年间，北京商品住宅成交中五环外占比高达九成以上，而四、五环之间成交占比仅为5%。换言之，少量高端区域项目价格的快速上涨拉动了整体市场成交均价的上涨。而在低端刚需以及中低端改善型聚集的区县，房价变动幅度并没有很大，例如房山区、门头沟区、怀柔区等房价涨幅均在10%以内，而门头沟区更是低至1%。

出现这种现象的原因主要在于地价的推动，土地成本的攀升使得北京住宅市场开始向着“单价高、面积大”的高端方向转化。亚豪机构市场总监郭毅猜测，北京的楼市新政或将围绕这一现象进行收紧布局。而近期的土地出让条款也证实了这一猜测，3月底北京土储中心站挂出两宗位于昌平南邵镇的住宅用地，消失已久的“90/70”政策又重新被列入购地条款当中。

郭毅认为，北京地价逐渐走高，六环周边的地价水平都普遍达到3万元左右，这意味着未来北京住宅市场的刚需型产品将会越来越少，重拾“90/70”，其实主要是为了弥补刚需型产品供给不足的问题；而另一方面，这一政策也将有效抑制高价地现象，高地价对应着高端产品，高端产品是为了满足多次改善升级家庭的购房需求，这类家庭的居住需求是面积偏大的三居、四居及以上户型，90平米难以满足这类家庭的购房需求，只能是开发成为面向刚需及首刚客群的产品，那么单价就不可能过高。而开发商对于地块未来面向的客群有了明确预判之后，对于能接受的地价上限也将收窄，北京的高价地现象也将得以缓解。

通过抑制地价快速上涨，从而从根本上解决房价上涨问题，并将满足刚需人群的置业需求重新提升至重要地位，这也将成为北京未来政策导向的重点方向。