“”现象十问

文/本刊记者 甄爱军

“”每年都会出现，但今年的“”来势之猛、数量之众，已经远超以往。那么，这一轮“”现象的背后，到底有哪些值得我们追问的问题呢？

一问：谁在炮制“”

央企和上市企业成为这一轮“”制造者的主力。

据统计，2016年前5个月，全国土地市场总价超过15亿元的105宗高价地块，成交总金额为3288.2亿元，其中有52宗被国企获得，信达、华侨城、招商蛇口、电建地产、鲁能集团、葛洲坝(600068,股吧)、保利、中铁、中冶等央企共同制造出15幅“”。中原地产的数据显示，按总价计，最高的50宗地中，有42宗为央企和上市公司获得，占比超过8成。

这些企业可以大致分为两类，一类纯粹有钱，比如信达；还有一类就是有追求的企业，比如目前排在二三十位左右，尚未挤进“前十”，但希望做大做强，比如金茂，自从宁高宁入主之后，这家企业近期在土地市场表现得非常高调。

二问：来自哪里？

一线城市和部分二线城市成为“集中营”，个别三线城市也出现了“现象”。

一线城市自不必说，每推出一块地，必然会遭到“哄抢”，如北京楼盘、上海楼盘、深圳楼盘和广州楼盘，近期所推出的地块，均成为了“”。热点城市如南京楼盘、杭州楼盘、合肥楼盘、苏州楼盘、厦门楼盘等22个热点城市，近期也是“”频现。值得注意的是，个别三四线城市也出现了“”，总价和单价都不断被刷新。如时代地产在东莞楼盘以9.15亿元摘得横沥半仙山村地块，楼面价达到5690元/平方米，溢价率超过400%。“”挑地方，有其特殊原因，业内人士指出，即使在一系列去库存政策的影响下，三四线城市依然不温不火，导致更多资金、企业聚集在一二线城市释放。

三问：为何今年更甚

年年有，但为何在今年呈现集中爆发态势？

有统计显示，在上一个“年”2013年，全国的“”数量也不过60幅。但今年开发商更加任性，据克而瑞研究中心统计，今年以来，22个热点城市“三高”地块达118宗，其中有51宗地溢价率在100％以上，最高达400％。究其原因，主要还是房企从银行拿钱容易了，政策环境转变激发了房企拿地的需求。

四问：底气来自哪里

“”的潜台词就是高价拿地，那么那些敢于频频砸下重金的房企，为何会底气十足呢？

用业内人士的话说，“”保本的前提是，未来两年内所在板块房价要涨50%。未来房价真能涨这么多？谁也无法下结论。那么结论就只有一个了，即高价拿地的本意，并未指望“”项目赚钱，颇有醉翁之意不在酒意味。有业内人士分析指出，在央企合并的大背景下，谁握有土地等优质资源，谁就拥有了更大的话语权，于是也不难看出包括部分具有央企背景的地产公司会成为“买手”，如鲁能、电建、葛洲坝等公司，近期频繁出手。

五问：带来什么影响？

“”现象能否推高市场预期，购房者会不会心甘情愿为之买单？

“”的出现，的确会带动房价的上涨。如位于上海泗泾“”周边的“国贸天悦”项目，一期售价为2.8万元/平方米，而近期新推房源已经提价至3.3万元/平方米。可见“”的出现，会促使在售项目提价。记者了解到，在上海、南京、苏州、合肥等城市，“”楼板价高过在售项目售价现象也已屡见不鲜，即所谓“面粉价格贵过面包”。

但市场能否接受未来的价格水平，除了地段本身，品质、服务质量、开发商所提供的物业标准等也会对溢价产生影响。如果商品与定价不匹配，不会有客户来买单。所以“”项目的价格水平到底能不能为市场接受，市场会给出答案。

六问：风暴还要刮多久？

这一场“”风暴还会持续多久？到何时才会结束？

5月份迎来了一个高潮，但业内人士认为并不会就此停息。从目前来看，北京、深圳、广州等一线城市土地市场还算平静，动静并不大。但背后其实是暗潮汹涌，品牌房企在暗中较劲厮杀，一线城市势必还会迎来“”大战。以上海为例，上海新推地块都成了“”，如泗泾、周浦、顾村等等，或许就是明证。

七问：有无 “做局”可能？

新“”登基之时，笑得更开心的或许是老“”。

记者注意到，在不少新“”的角逐战中，都有周边老“”的影子，不知是有意或者无意，这些企业在拍地的时候对新地块进行抬价，从而推动了新“”的诞生。也有业内人士则表示，用新“”为老“”解围是房企的惯用策略，高地价可以反哺周边的房价。由此看来，“”的出现，其实在一定程度上也有开发商联合做局的可能性存在。不过，这种类似于击鼓传花的游戏到底能玩多久，是否能够一直玩下去，这是个未知数。

八问：未来如何退出？

“”项目能否全身而退？这要看未来市场脸色了。

当媒体爆出上海周浦“”项目未来售价至少要接近8万元/平方米水平才能实现盈利时，市场一片哗然。那么未来这些“”能不能全部实现盈利？答案是否定的。据了解，国内某一线房企于2012年在杭州三堡板块以1.8万元/平方米的价格拿下的“”，首期开盘售价仅2.5万元/平方米，最近才涨至3.5万元/平方米。业内人士表示，除了一线城市及部分热点城市之外，不少“”前景难料，如果经济转型成功，那么一线城市对房地产的支撑将加强，而其他城市可能面临“赔本赚吆喝”的尴尬情形。

九问：标杆房企为何不参与

在这一轮“”现象中，排在前十的千亿级房企并不多见，这又是为何呢？

最典型的例子是5月27日万科信达联合体杀出重围以123.18 亿元竞得杭州滨江区奥体单元地块，造就2016年全国总价，但随后万科方面认为地价过高而退出合作。不过包括万科、绿地、恒大、碧桂园等企业近期并未“闲着”，同样动作频频，只不过没有刻意去抢“”。有机构跟踪监测显示，万科近期在全国各地已经拿下了27幅地块，而恒大、碧桂园等企业早在去年就开始大规模囤地，已经跑在了市场的前面。

十问：政府何时出手干预

地方政府不会坐视不管。

为了抑制土地市场过热，各地政府也是各有对策。苏州政府开创了土地市场的“熔断”先河，5月25日，在苏州发布“土地限价令”后的首场土地拍卖上，就有地块因为叫价过高而被终止出让。此外，南京5月27日也宣布实行土地出让最高限价办法，在热点区域的住宅用地出让时，由政府设定地块的出让最高限价。业内人士估计，可能会有更多的热点城市采用不同的措施，来抑制土地市场过热现象。